검토보고드리겠습니다.
보고서 2쪽 하단 사업 목적입니다.
본 동의안은 정부의 공공주택 공급확대 정책에 부흥하여 양질의 주택을 조기 공급하기 위해 연수구 송도동 616번지 일원에 총사업비 1조 1561억원을 투입하여 2031년까지 총 1508세대를 공급하는 대규모 프로젝트입니다.
3쪽 입지조건으로 사업대상지가 위치한 산업클러스터는 주거ㆍ상업업무가 혼합된 구역으로 직주근접 수요가 높고 바이오특화단지 지정으로 인구와 주택수요가 증가하고 있으며 인천대교, 도시철도1호선에 더해 KTX 송도역, GTX B 인천대입구역이 개통되면 광역 접근성이 더욱 향상될 것으로 전망됩니다.
4쪽 사업타당성 검토입니다.
지방공기업평가원에서는 본 사업에 대해 개발환경, 기술성, 경제성, 재무성, 정책성, 재원조달 등 6개 부문을 종합적으로 분석한 결과 본사업은 경제성 측면에서는 미흡하나 재무성 측면에서는 타당성을 확보한 것으로 평가되었으며 정책성은 보통 수준으로 분석되었습니다.
5쪽 경제성 분석결과는 현재가치 기준 총편익은 5446억원, 총비용은 8366억원으로 순현재가치는 마이너스 2920억원, BC 0.65, 내부수익률 2.33%로 나타나 경제적 타당성은 미확보 평가되었습니다.
6쪽 재무적 측면에서는 총현금 유입 1조 2702억원, 총현금 유출 1조 1561억원으로 순현금흐름은 1141억원으로 재무적 타당성은 확보된 것으로 평가되었습니다.
7쪽 민감도 분석에 따르면 분양가가 4.02% 이상 하락하거나 투자비가 4.19% 이상 증가, 분양률이 91.88 미만일 경우 재무성이 상실되는 것으로 나타나 시장상황에 상당히 민감한 구조임을 알 수 있습니다.
8쪽 정체성은 상위계획 부합성과 지역계획 경제 파급 효과 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가되었으며 인천지역 생산유발 6385억원, 고용유발 4972명 등 의미 있는 파급효과가 기대됩니다.
10쪽 재원 조달 계획입니다.
총사업비 1조 1561억원으로 용지비 4603억원, 건축비 5703억원 등으로 구성되어 있습니다.
재원은 도시공사의 자체 자금과 차입금으로 조달할 계획이며 최대 기채규모는 약 4577억원으로 추정되나 사업비 중 용지비의 경우 비축 토지 활용 등을 감안할 때 실제 차입금 규모는 집행 과정에서 조정될 수 있습니다.
아울러 분양 지연이나 분양률 저조 시 공사의 재무 건전성에 부담이 될 수 있어 유동성 리스크 관리 방안을 마련할 필요가 있습니다.
13쪽 종합의견입니다.
본 사업은 정부의 주택공급 정책 부흥과 공사의 자생력 확보 측면에서 추진 필요성이 인정됩니다.
다만 경제적 타당성이 미확보되었고 공공성 확보 방안이 미흡하며 시장 변동에 따른 리스크가 존재한다는 점에서 신중한 검토가 필요하여 다음과 같은 권고가 필요하다고 판단됩니다.
첫째, 민간 공급과 차별화할 수 있는 공공성 강화 방안 마련. 둘째, 시장 변동에 대응한 리스크 관리계획 등 재무건전성 유지 방안만 마련. 셋째, 사업 대상지가 위치한 11-2공구의 기반시설 준공일인 2030년과 주택사업 준공일이 2031년이 긴밀히 연계되어 있어 기반시설 공사 지연 시 전체 일정 및 금융비용 증가에 따른 리스크가 발생할 수 있으므로 이에 대한 대응 방안 마련이 필요합니다.
이상으로 검토보고를 마치겠습니다.
<참 조>
ㆍ인천 송도 Rc5BL 주택건설사업 동의안 검토보고서
(부록으로 보존)